Cesiones de remate: compra inmuebles por debajo de mercado

¿Qué es una cesión de remate?

Cuando un inmueble hipotecado sale a subasta judicial y no hay pujas suficientes, el acreedor que ejecuta la deuda (un banco o un fondo) puede pedir que el inmueble se le adjudique. La Ley de Enjuiciamiento Civil le permite ceder ese derecho de adjudicación a un tercero: el cesionario.

Así, el inversor se queda con el inmueble pagando el precio acordado con el fondo, y el juzgado le adjudica directamente la propiedad, sin que el fondo llegue a inscribirla a su nombre.

Cómo funciona, paso a paso

1. Selección y análisis. Estudiamos el procedimiento judicial, la nota simple, las cargas, la situación del inmueble y su valor de mercado.
2. Negociación con el fondo. Presentamos tu oferta al acreedor y negociamos el precio de la cesión.
3. Acuerdo y pago. Se firma el contrato de cesión y se abona el precio en los plazos pactados.
4. Formalización en el juzgado. La cesión se formaliza ante el Letrado de la Administración de Justicia.
5. Decreto de adjudicación. El juzgado dicta el decreto a tu favor y cancela las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada.
6. Inscripción y posesión. Con el testimonio del decreto inscribes el inmueble en el Registro y, si hace falta, se solicita la posesión en el mismo procedimiento.

Qué documentación analizamos en cada cesión

• Estado del procedimiento judicial y fecha de la subasta o del plazo de adjudicación.
• Nota simple y certificación de cargas: qué se cancelará con el decreto y qué se mantiene.
• Situación posesoria: si el inmueble está libre, habitado por el deudor u ocupado.
• Deudas de comunidad e IBI que pueden afectar al inmueble.
• Catastro, superficie, año de construcción y estado aparente.
• Precios de venta y alquiler de inmuebles similares para estimar la rentabilidad.

¿Para quién es una cesión de remate?

Encaja con inversores que buscan comprar por debajo de mercado, que pueden pagar con fondos propios y que aceptan plazos judiciales a cambio de un mayor margen. Es habitual tanto en inversores particulares como en sociedades patrimoniales que compran para reformar y vender o para alquilar.

Ventajas de la cesión de remate

• Precio por debajo de mercado, porque el fondo prefiere liquidez a adjudicarse el activo.
• Sin competir en una subasta pública: la operación se negocia directamente.
• Cancelación de cargas posteriores a la hipoteca ejecutada con el propio decreto.
• Posesión dentro del mismo procedimiento judicial, sin abrir otro pleito.

Riesgos que revisamos contigo

• Plazos judiciales: dependen del juzgado y pueden ir de varios meses a más de un año hasta la posesión.
• Inmueble normalmente no visitable: lo compensamos con análisis de zona, catastro, testigos y exterior.
• Ocupación: si hay deudor u ocupantes, la posesión se pide al juzgado. Si buscas específicamente inmuebles ocupados, visita Pisokupado.
• Cargas anteriores, comunidad e IBI: las cargas preferentes no se cancelan y algunas deudas siguen al inmueble; las revisamos antes de ofertar.
• Fiscalidad y financiación: la adjudicación tributa y suele hacerse con fondos propios. Te orientamos, y recomendamos confirmarlo con tu asesor fiscal.

Por qué hacerlo con Inmodealer

• Más de 7 años trabajando con carteras de fondos y servicers como Hipoges, Altamira, Solvia o Cajamar.
• Análisis completo de cada expediente antes de que inviertas un euro.
• Acompañamiento jurídico desde la oferta hasta la inscripción y la posesión.
• Operaciones en todas las provincias de España.

¿Cesión de remate o subasta?

En una cesión de remate negocias directamente con el fondo acreedor, sin competir con otros postores. En una subasta inmobiliaria pujas en el Portal de Subastas del BOE. Si quieres recibir ambas opciones según tu perfil, date de alta como inversor.