Calcula en un minuto la plusvalía municipal que te tocaría pagar al vender, heredar o donar un inmueble en la Comunitat Valenciana. La calculadora aplica los dos métodos que permite la ley, el objetivo y el real, y te dice cuál te sale más barato. Solo necesitas las escrituras y el recibo del IBI.
Calculadora de plusvalía municipal
Estima el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) en la Comunitat Valenciana. Comparamos el método objetivo y el método real y te mostramos el más favorable.
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Hablar con InmodealerCálculo orientativo conforme a los arts. 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004), tras la reforma del RDL 26/2021. Los tipos, coeficientes y bonificaciones dependen de la ordenanza fiscal vigente de cada ayuntamiento y pueden variar. No sustituye a la liquidación oficial ni constituye asesoramiento fiscal. Plazo de declaración: 30 días hábiles desde la escritura (6 meses, prorrogables, en herencias).
Cómo se calcula la plusvalía municipal
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) grava la revalorización del suelo, no de la construcción. Desde la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, cada contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo y pagar por el que resulte menor.
Método objetivo
Es el que aplica el ayuntamiento por defecto. Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años que has tenido el inmueble. Al resultado (base imponible) se le aplica el tipo de gravamen del municipio, que como máximo es del 30 %.
Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente · Cuota = base × tipo de gravamen
Método real
Tiene en cuenta la ganancia que has obtenido de verdad. Se resta el valor de compra al de venta (según escrituras, sin gastos ni impuestos) y se multiplica por el porcentaje que representa el suelo dentro del valor catastral total. Interesa sobre todo cuando la ganancia ha sido pequeña. Para que se aplique hay que solicitarlo al ayuntamiento y aportar las dos escrituras.
Base imponible = (valor de venta − valor de compra) × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total)
Coeficientes máximos de la plusvalía
Estos son los coeficientes máximos que fija el artículo 107.4 de la Ley de Haciendas Locales, vigentes según el Real Decreto-ley 8/2023. Cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes más bajos en su ordenanza. Si se tiene el inmueble menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses completos.
| Años | Coeficiente | Años | Coeficiente |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 10 | 0,12 |
| 1 | 0,15 | 11 | 0,10 |
| 2 | 0,14 | 12 | 0,09 |
| 3 | 0,14 | 13 | 0,09 |
| 4 | 0,16 | 14 | 0,09 |
| 5 | 0,18 | 15 | 0,09 |
| 6 | 0,19 | 16 | 0,10 |
| 7 | 0,20 | 17 | 0,13 |
| 8 | 0,19 | 18 | 0,17 |
| 9 | 0,15 | 19 | 0,23 |
| 20 o más | 0,40 |
El Real Decreto-ley 29/2026 prevé nuevos coeficientes a partir del 1 de diciembre de 2026, pendientes de convalidación por el Congreso. La calculadora ya los tiene en cuenta para transmisiones a partir de esa fecha.
Plusvalía en los principales municipios de la Comunitat Valenciana
El tipo de gravamen y las bonificaciones los decide cada ayuntamiento. Estos son algunos ejemplos:
- València: tipo del 29,7 % y bonificación del 95 % en herencias a cónyuge, descendientes y ascendientes.
- Alicante: tipo del 30 % y bonificación del 60 % en herencias si era la vivienda habitual del fallecido al menos 2 años.
- Castelló de la Plana: tipo del 21 % hasta 10 años y del 27 % a partir de 11, con coeficientes propios y bonificación del 75 % en herencias.
- Gandia, Elche, Benidorm, Torrevieja y otros: en general aplican tipos cercanos al máximo del 30 %. Consulta siempre la ordenanza fiscal vigente de tu ayuntamiento.
Cuándo no se paga plusvalía
Si vendes por un precio igual o inferior al que pagaste, no hay incremento de valor y la operación no está sujeta al impuesto. Aun así, tienes que presentar la declaración en el ayuntamiento y acreditarlo con las escrituras de compra y venta.
Quién paga y en qué plazo
En una compraventa paga el vendedor. En herencias y donaciones paga quien recibe el inmueble. El plazo es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura en ventas y donaciones, y de 6 meses desde el fallecimiento en herencias, prorrogables si se solicita. Fuera de plazo se aplican recargos.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿Qué método de cálculo me conviene más?
El que dé una cuota menor. El método objetivo suele ser más barato cuando el inmueble se ha revalorizado mucho; el real, cuando la ganancia ha sido pequeña. La calculadora compara los dos automáticamente.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI del año de la venta, donde aparecen el valor catastral total y el del suelo por separado. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Hay que pagar plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Si el valor de venta no supera el de compra, no se paga. Debes presentar igualmente la declaración aportando las dos escrituras.
¿Quién paga la plusvalía en una compraventa?
El vendedor, porque es quien obtiene la ganancia. En herencias y donaciones la paga quien recibe el inmueble.
¿Se paga plusvalía en una herencia en la Comunitat Valenciana?
Sí, pero muchos ayuntamientos aplican bonificaciones para familiares directos. Por ejemplo, València bonifica el 95 %, Castelló el 75 % y Alicante el 60 % si se cumplen sus requisitos.
¿Es exacto el resultado de la calculadora?
Es una estimación orientativa basada en la ley y en las ordenanzas de los principales municipios. El importe definitivo lo fija la liquidación del ayuntamiento.
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