¿Qué pasa con los contratos de alquiler cuando ocurre una catástrofe como es el caso de la DANA en Valencia?
Han pasado ya seis meses desde que la DANA azotó con fuerza la Comunidad Valenciana, dejando a su paso daños materiales y muchas dudas legales. Uno de los puntos más debatidos desde entonces ha sido cómo afectan estas situaciones extraordinarias a los contratos de arrendamiento. Y aquí entra en juego un término jurídico poco conocido pero muy relevante: la cláusula rebus sic stantibus.
Esta cláusula, de origen latino, significa literalmente “estando así las cosas”. En la práctica, implica que los contratos deben cumplirse siempre que las circunstancias en las que se firmaron no hayan cambiado de forma drástica e imprevisible. Si esto ocurre —como ha pasado con muchos negocios cerrados por la DANA—, se podría justificar una revisión o incluso una cancelación del contrato.
En otras palabras: los contratos de alquiler, como los de locales comerciales, se mantienen vigentes solo mientras se respeten las condiciones que existían cuando se firmaron. Pero ¿qué ocurre cuando esas condiciones cambian por completo debido a fenómenos como una catástrofe natural, una pandemia o una crisis económica?
Actualmente, esta figura no está regulada de forma explícita en la legislación española, aunque ha sido reconocida por el Tribunal Supremo. Eso sí, los jueces la aplican de forma muy restrictiva y solo en casos muy excepcionales. Para poder invocarla, deben cumplirse varios requisitos:
- Que exista un desequilibrio grave y anormal entre las obligaciones de las partes.
- Que las nuevas circunstancias sean completamente imprevisibles.
- Que no haya otra forma razonable de evitar el perjuicio.
- Que se trate de contratos de larga duración o de cumplimiento continuado.
- Que el evento sobrevenido haya alterado las condiciones esenciales del contrato.
Una pregunta clave que suele surgir es: ¿quién asume el riesgo cuando el negocio ya no funciona como antes? La respuesta más habitual es que ese riesgo recae en el arrendatario, salvo que se haya pactado otra cosa por contrato. Por eso es tan importante revisar qué se ha acordado entre las partes en cuanto a posibles compensaciones o ajustes del alquiler.
Desde Alquiler Seguro se ha planteado una propuesta interesante: incluir de forma expresa la cláusula rebus sic stantibus en nuestro ordenamiento jurídico, mediante una modificación del Código Civil. Esta reforma permitiría que, en situaciones verdaderamente excepcionales, una de las partes pudiera pedir ante el juez la revisión del contrato o su anulación sin tener que esperar una sentencia incierta.
Además, proponen que se cree un procedimiento judicial rápido y específico para estos casos, con el objetivo de evitar largos procesos judiciales y ofrecer seguridad tanto a propietarios como a inquilinos.
Esta medida daría más tranquilidad a todas las partes implicadas en contratos de arrendamiento, permitiendo adaptarse a circunstancias sobrevenidas sin necesidad de conflictos ni incertidumbre jurídica.
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Fuente: Idealista
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