El Congreso derogó el RDL 26/2026 el 2 de octubre. Repasamos qué medidas dejan de continuar y qué conviene revisar en contratos, anuncios y operaciones inmobiliarias.
El Real Decreto-ley 26/2026 ha sido derogado: qué implica ahora para el mercado de la vivienda.
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, fue publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026. Apenas dos días después, el Congreso acordó su derogación. La resolución se publicó el 2 de octubre.
Para propietarios, inquilinos, inversores y profesionales del sector, la conclusión principal es clara: las medidas introducidas por este Real Decreto-ley no continúan vigentes. Aun así, conviene no simplificar en exceso. Los contratos, anuncios y procedimientos que se hayan visto afectados durante esos días requieren una revisión concreta.
Este artículo tiene carácter divulgativo y no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado.
¿Qué ha ocurrido con el RDL 26/2026?
El texto se aprobó como medida urgente para reforzar la función social de la vivienda y ampliar la oferta de vivienda asequible. Entró en el debate público por los cambios que planteaba en el alquiler, las compras de vivienda por debajo de determinados valores y la protección frente a desahucios.
Sin embargo, el Congreso de los Diputados acordó su derogación el 2 de octubre de 2026. Desde la publicación de dicho acuerdo, las medidas del RDL 26/2026 dejan de continuar en vigor.
La publicación original puede consultarse en el BOE, Real Decreto-ley 26/2026, y el acuerdo de derogación, en la Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026.
Medidas que NO continúan vigentes
1. Cambios en el alquiler temporal y por habitaciones
El RDL incorporaba reglas específicas para el alquiler temporal: exigía una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual, fijaba una duración general superior a 31 días y no superior a 12 meses, y preveía consecuencias cuando se excedían esos límites o se encadenaban contratos.
También incluía expresamente el alquiler por habitaciones y limitaba la suma de las rentas parciales al precio del arrendamiento unitario de la vivienda completa. Estas novedades no siguen vigentes por el RDL 26/2026.
Esto no significa que exista un vacío normativo. Los contratos de temporada, por habitaciones y de vivienda habitual deben seguir adecuándose a la normativa aplicable en cada caso, especialmente a la Ley de Arrendamientos Urbanos y a la regulación autonómica o local que corresponda.
2. Nuevas exigencias en la publicidad de alquileres
El texto planteaba información adicional en las ofertas de alquiler: índice de referencia, última renta de los cinco años anteriores, límite de renta aplicable, condición de gran tenedor y código identificativo de la vivienda en determinados supuestos.
Al quedar derogado el Real Decreto-ley, estas obligaciones adicionales no continúan por esta vía. Antes de modificar una ficha, un anuncio o una campaña, es importante comprobar qué requisitos de transparencia siguen vigentes por otras normas.
3. Límite extraordinario para actualizar rentas
El RDL preveía, hasta el 31 de diciembre de 2027, un régimen extraordinario de actualización de las rentas: no habría incremento cuando la renta superara el índice de referencia y, en los demás casos, el máximo sería del 2 %. Ese régimen tampoco continúa en vigor tras la derogación. La actualización de una renta debe analizarse conforme al contrato y a las reglas que estén vigentes en el momento de aplicarla
4. Suspensión especial de desahucios y enervación extraordinaria
Otra de las medidas relevantes era un régimen especial de suspensión de desahucios para determinados casos de vulnerabilidad, así como una enervación extraordinaria en procedimientos por impago de rentas. Estas previsiones específicas no continúan con la derogación. No obstante, los procedimientos abiertos no se resuelven con una regla única: pueden existir otras garantías, suspensiones o requisitos procesales aplicables. Por eso, cada expediente debe revisarse con atención
5. Restricciones a ciertas compras de vivienda y cambios en créditos hipotecarios
El RDL limitaba, en determinados supuestos, la adquisición de viviendas por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación. También incorporaba un régimen específico para la cesión de determinados créditos hipotecarios vencidos y una posible readquisición por el cedente.
Estas medidas dejan de continuar en vigor con la derogación. En operaciones de inversión, compra de activos o carteras de crédito, la diligencia previa sigue siendo decisiva: hay que revisar precio, tasación, estructura de la operación y normativa vigente aplicable.
¿Qué conviene hacer ahora?
- Revisar contratos y anuncios en curso. Si se modificaron textos o decisiones con base en el RDL, conviene adaptarlos al marco vigente.
- Diferenciar una medida derogada de otras normas activas. Que decaiga el RDL no elimina la LAU, la Ley por el Derecho a la Vivienda ni las reglas autonómicas o municipales que resulten aplicables.
- Analizar el periodo de vigencia breve. Si existe una actuación concreta entre el 30 de septiembre y el 2 de octubre, su posible efecto debe estudiarse de forma individualizada.
- Evitar decisiones automáticas. Especialmente en actualizaciones de renta, alquiler de temporada, procedimientos de desahucio y operaciones de compra complejas.
Una actualización normativa que exige precisión
La tramitación y posterior derogación del RDL 26/2026 muestran la importancia de contrastar siempre la situación legislativa antes de tomar decisiones inmobiliarias. En un entorno cambiante, una noticia puede modificar el contexto, pero solo la norma vigente y el caso concreto determinan qué hacer.
En Inmodealer seguimos la actualidad del mercado para ayudarte a entenderla con un lenguaje claro y práctico. Si tienes dudas sobre cómo puede afectar esta actualización a una vivienda, un alquiler o una operación, consulta con un profesional especializado.
Fuente: Real Decreto-ley 26/2026 y Resolución de derogación de 2 de octubre de 2026, BOE
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