El Boletín Oficial del Estado publicó el 30 de septiembre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, una norma con medidas que afectan directamente al mercado residencial. Sus cambios inciden en los contratos de alquiler, las zonas tensionadas, la fiscalidad, la vivienda vacía o turística y el acceso a la primera vivienda.
Desde Inmodealer resumimos los puntos que conviene tener presentes si eres propietario, inquilino, comprador o estás valorando invertir en vivienda.
1. Más control sobre el alquiler temporal y por habitaciones
La norma define el arrendamiento temporal como aquel que responde a un desplazamiento temporal del inquilino por una causa justificada y acreditable.
El contrato deberá indicar expresamente esa causa. Como regla general, tendrá una duración superior a 31 días y no podrá exceder de 12 meses. Si no se acredita la temporalidad, se superan los plazos sin justificación o se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el alquiler puede pasar a considerarse de vivienda habitual.
También se incorporan medidas específicas para los alquileres por habitaciones: la suma de las rentas de las habitaciones no podrá superar la renta que correspondería al alquiler de la vivienda completa.
2. Límites para nuevas rentas en zonas tensionadas
En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, el nuevo alquiler no podrá superar, con carácter general, la última renta vigente en los cinco años anteriores, actualizada según lo que estableciera el contrato anterior.
La norma contempla incrementos máximos del 10 % en determinados supuestos, como rehabilitación, mejoras de eficiencia energética o accesibilidad, o contratos de larga duración.
Cuando el arrendador sea gran tenedor, la renta deberá respetar además el límite del sistema de índices de referencia aplicable. La consideración de gran tenedor se mantiene, con carácter general, para quienes superen las diez viviendas urbanas residenciales o los 1.500 m² residenciales, aunque puede reducirse a cinco inmuebles en zonas tensionadas si así lo justifica la comunidad autónoma.
3. Actualizaciones, gastos y prórrogas
La actualización anual de la renta queda vinculada al Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV).
Además, entre la entrada en vigor de la norma y el 31 de diciembre de 2027, si propietario e inquilino no pactan una actualización distinta, el incremento no podrá superar el 2 %. Si la renta ya está por encima del límite máximo aplicable conforme al índice de referencia, no procederá incremento.
En los contratos que cumplan las condiciones previstas, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años si el contrato vence antes de finalizar 2028 y se encuentra al corriente de pago.
La norma también aclara que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino.
4. Cambios fiscales para propietarios e inquilinos
El Real Decreto-ley modifica las reducciones en IRPF aplicables a los rendimientos del alquiler de vivienda habitual.
En determinados casos, la reducción puede alcanzar el 100 %, por ejemplo, en nuevos contratos con rentas inferiores al índice de referencia. El porcentaje aplicable varía en función de aspectos como la rebaja de renta, la ubicación en zona tensionada, la edad del inquilino, el alquiler social o la rehabilitación de la vivienda.
También se incorpora una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
5. Vivienda vacía y alquiler turístico
Los ayuntamientos podrán establecer recargos en el IBI de viviendas vacías de forma permanente, dentro de los límites y condiciones fijados por la norma y por cada ordenanza municipal.
Respecto a los alojamientos turísticos situados en zonas tensionadas, los municipios podrán aplicar recargos de hasta el 50 %, 100 % o 150 % de la cuota líquida del IBI, en función del número de viviendas de uso turístico del titular.
Asimismo, se introducen cambios en el IVA de determinados alquileres de viviendas o apartamentos amueblados de hasta 30 noches.
6. La nueva línea TU CASA para primera vivienda
Una de las medidas más relevantes para compradores es la creación de la línea TU CASA, concebida como financiación complementaria para adquirir la primera vivienda habitual.
El mecanismo podrá financiar el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros, a tipo de interés del 0 % y sin comisiones. Los requisitos, beneficiarios y condiciones concretas se desarrollarán posteriormente.
Las viviendas adquiridas con esta financiación tendrán un precio máximo de transmisión en futuras ventas, que deberá reflejarse en escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
7. Impulso a la vivienda asequible
La norma crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social y prevé avales de hasta 2.000 millones de euros para impulsar promociones de alquiler social o asequible.
Además, define vivienda asequible como aquella cuyo coste total de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supera el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio.
Una norma con impacto directo en cada operación
El Real Decreto-ley 26/2026 introduce medidas relevantes, pero su aplicación concreta dependerá de factores como el tipo de contrato, la fecha de firma, la ubicación de la vivienda, la renta anterior, la condición del propietario y la normativa autonómica o municipal aplicable.
Si estás pensando en alquilar, renovar un contrato, comprar una primera vivienda o vender una propiedad, en Inmodealer podemos ayudarte a analizar la operación inmobiliaria desde una perspectiva práctica y personalizada.
Este artículo tiene carácter divulgativo y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal profesional. Fuente: BOE-A-2026-20266.
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