La cesión de remate es una de las vías con más descuento para comprar vivienda en España, y a la vez una de las menos conocidas fuera del círculo de inversores profesionales. En esta guía te explicamos qué es, cómo funciona paso a paso, qué riesgos tiene y qué debes revisar antes de invertir.
Qué es una cesión de remate
Cuando un deudor deja de pagar su hipoteca, el banco o el fondo que tiene la deuda inicia una ejecución hipotecaria y el inmueble sale a subasta. Si en esa subasta el acreedor (el ejecutante) se adjudica el inmueble, la ley le permite ceder ese derecho de adjudicación a un tercero. Ese tercero, el cesionario, pasa a ser el adjudicatario y el inmueble se inscribe directamente a su nombre.
Lo regula el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: solo el ejecutante puede pujar reservándose la facultad de ceder el remate, y la cesión se formaliza ante el Letrado de la Administración de Justicia, con la aceptación del cesionario, antes o a la vez que el pago del precio.
Por qué interesa al inversor
- Precio por debajo de mercado: el acreedor prefiere cobrar ya antes que quedarse con un inmueble que tendría que gestionar y vender.
- El inmueble no pasa por el balance del banco: se ahorra una transmisión intermedia y sus gastos.
- Menos competencia que en una subasta abierta, porque la operación se negocia directamente con el acreedor o su gestor.
- Seguridad jurídica: la adjudicación se hace por decreto judicial y se inscribe en el Registro con cancelación de las cargas posteriores.
Cómo funciona una cesión de remate, paso a paso
- Selección del activo: el fondo o servicer ofrece inmuebles en fase de subasta. Analizamos ubicación, valor de mercado, cargas y situación posesoria.
- Oferta y reserva: se acuerda el precio y se firma un documento de reserva o arras con el acreedor.
- Subasta: el acreedor puja en el Portal de Subastas reservándose la facultad de ceder el remate.
- Comparecencia de cesión: el inversor acepta la cesión ante el juzgado y se paga el precio.
- Decreto de adjudicación: el juzgado dicta el decreto y expide el testimonio y el mandamiento de cancelación de cargas.
- Impuestos e inscripción: se liquida el impuesto correspondiente y se inscribe el inmueble a nombre del inversor.
- Toma de posesión: si el inmueble está vacío, se entrega la posesión; si está ocupado, se solicita el lanzamiento en el mismo procedimiento.
El plazo total depende sobre todo del juzgado: lo normal es contar con varios meses desde la reserva hasta la inscripción, y algo más si hay que recuperar la posesión.
Riesgos que debes conocer
- No se puede visitar el inmueble por dentro en la mayoría de los casos: hay que estimar el estado y presupuestar reforma.
- Situación posesoria: puede estar habitado por el deudor, por un inquilino o por ocupantes sin título. Cada caso tiene sus plazos.
- Cargas anteriores a la hipoteca que se ejecuta: no se cancelan con la adjudicación y hay que revisarlas en la certificación de cargas.
- Deudas de comunidad e IBI: la ley hace responsable al nuevo propietario de parte de las cantidades pendientes, por lo que conviene pedirlas antes.
- Retrasos judiciales que alargan el plazo hasta la escritura y la posesión.
Qué revisamos antes de recomendar una operación
En Inmodealer analizamos cada activo antes de proponerlo: nota simple y certificación de cargas, estado del procedimiento, situación posesoria, deudas de comunidad e IBI, valor de mercado y coste estimado de reforma. Con esa información calculamos el precio máximo que tiene sentido pagar y la rentabilidad esperada.
Preguntas frecuentes
¿Quién puede comprar una cesión de remate?
Cualquier persona física o sociedad. No hace falta ser profesional, pero sí contar con el dinero disponible, porque estas operaciones normalmente no se financian con hipoteca hasta que el inmueble está inscrito.
¿Se puede pedir hipoteca para una cesión de remate?
Por lo general no, porque el banco no puede tasar ni hipotecar un inmueble que aún no es tuyo. Lo habitual es comprar con fondos propios y, una vez inscrito, refinanciar si interesa.
¿Qué diferencia hay con comprar en subasta?
En la subasta pujas tú directamente y compites con otros postores. En la cesión de remate negocias con el acreedor y es él quien puja y te cede su posición. Lo explicamos en detalle en cesión de remate o subasta judicial: diferencias.
Si quieres recibir las cesiones de remate que gestionamos antes de que se publiquen, apúntate a nuestra lista de inversores. También trabajamos subastas inmobiliarias y te acompañamos en todo el proceso.
Únete a la discusión