Comprar un piso con inquilino: guía para inversores

Comprar un piso con inquilino es una de las formas más directas de invertir en vivienda: desde el primer mes cobras una renta, sin buscar inquilino ni reformar. Pero también tiene sus particularidades legales. En esta guía te contamos qué ventajas tiene, qué riesgos debes valorar y qué documentos revisar antes de comprar.

Ventajas de comprar un piso alquilado

• Rentabilidad desde el primer día: el contrato y la renta ya están en marcha.
• Precio más ajustado: muchos compradores buscan vivienda para entrar a vivir y descartan las alquiladas, lo que reduce la competencia.
• Historial conocido: puedes comprobar si el inquilino paga puntualmente antes de comprar.
• Sin costes de vacío ni de comercialización del alquiler.

Qué pasa con el contrato cuando se vende la vivienda

Por regla general, quien compra un piso alquilado se coloca en la posición del antiguo propietario (se subroga) y debe respetar el contrato en las condiciones pactadas. El alcance exacto depende de la fecha del contrato, de su duración y de si está inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que conviene revisarlo con un profesional antes de firmar.

El derecho de tanteo y retracto del inquilino

La Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce al inquilino un derecho preferente para comprar la vivienda en las mismas condiciones que tú, salvo que lo haya renunciado en el contrato. Si no se respeta este derecho, el inquilino podría reclamar la vivienda después de la venta. Por eso hay que comprobar el contrato y, si procede, notificarle fehacientemente el precio y las condiciones antes de escriturar.

Qué documentos revisar antes de comprar

• Contrato de alquiler: fecha, duración, prórrogas, renta, actualización pactada y posibles cláusulas de renuncia al tanteo.
• Justificantes de pago de los últimos meses para comprobar que el inquilino está al corriente.
• Fianza: importe y dónde está depositada; en la Comunitat Valenciana se deposita ante la Generalitat.
• Nota simple, cargas, deudas de comunidad e IBI.
• Seguros: si existe un seguro de impago y si se puede mantener.

Cómo calcular la rentabilidad

La rentabilidad bruta es la renta anual dividida entre el precio de compra. Por ejemplo, un piso de 80.000 € alquilado por 500 € al mes genera 6.000 € al año: un 7,5 % bruto.

La rentabilidad neta, que es la que importa, descuenta los gastos: IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, posibles periodos de impago y los gastos de compra (impuestos, notaría y registro). Calcúlala siempre antes de hacer una oferta.

Actualización de la renta

Lo que puedes subir la renta depende de lo que diga el contrato y de la normativa vigente en cada momento, que en los últimos años ha cambiado varias veces. Te lo explicamos en alquileres: ¿IPC o IRAV?.

Riesgos que debes valorar

• Impagos: un historial limpio reduce el riesgo, pero no lo elimina. Valora un seguro de impago de alquiler.
• Renta por debajo de mercado en contratos antiguos, con poco margen para actualizarla.
• No poder visitar la vivienda por dentro o estado de conservación desconocido.
• Plazos del contrato: si tu plan es vender libre o vivir en ella, tendrás que esperar a que termine.

Preguntas frecuentes

¿Puedo echar al inquilino si compro el piso?

No por el simple hecho de comprar. Tendrás que respetar el contrato en los términos que marca la ley y solo podrás recuperar la vivienda cuando termine o en los supuestos previstos legalmente. Si hay impagos, puedes acudir a un procedimiento de desahucio; en defensa del arrendador te contamos cómo te ayudamos.

¿Se puede financiar con hipoteca?

Sí. Los bancos financian viviendas alquiladas, aunque algunos aplican condiciones algo distintas que a la vivienda habitual.

¿Quién se queda con la fianza?

La fianza pertenece al inquilino y debe acompañar al contrato: el vendedor te la entrega o se descuenta del precio, y tú la devolverás al final del alquiler.

En Inmodealer revisamos el contrato, el historial de pagos y la rentabilidad real antes de proponerte una operación. Consulta los pisos en venta y apúntate a nuestra lista de inversores para recibir pisos con inquilino antes de que se publiquen.