Las subastas judiciales permiten comprar viviendas, locales, garajes y terrenos por debajo de su valor de mercado. Desde 2015 se celebran de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE, así que cualquiera puede participar desde casa. Te explicamos cómo hacerlo paso a paso y qué revisar antes de pujar.
Tipos de subastas inmobiliarias
- Judiciales: derivadas de ejecuciones hipotecarias o de embargos acordados por un juzgado.
- Administrativas: de la Agencia Tributaria, la Seguridad Social o ayuntamientos por deudas con la Administración.
- Notariales: ejecuciones extrajudiciales de hipotecas o ventas voluntarias ante notario.
Todas se publican en el Portal de Subastas del BOE, aunque cada una tiene sus propias reglas. Esta guía se centra en las judiciales, que son las más habituales.
Requisitos para pujar
- Certificado digital o DNI electrónico para identificarte en el portal.
- Registro como usuario en el Portal de Subastas.
- Depósito previo, que en las subastas judiciales es por norma general el 5 % del valor de subasta y se constituye online.
Paso a paso
- Busca y estudia el lote: en la ficha verás el valor de subasta, la tasación, el juzgado, el procedimiento y la documentación.
- Revisa la situación jurídica: pide nota simple, revisa la certificación de cargas y comprueba qué cargas son anteriores y no se cancelarán.
- Comprueba la situación física y posesoria: visita la zona, consulta el Catastro e intenta saber si está ocupado y por quién.
- Calcula tu puja máxima: valor de mercado menos reforma, deudas, impuestos, gastos y el margen que quieras ganar.
- Consigna el depósito y puja: la subasta dura 20 días naturales y puedes pujar en cualquier momento; si hay pujas en la última hora, se amplía el plazo.
- Espera la aprobación del remate: el juzgado comprueba si la mejor puja alcanza los porcentajes que marca la ley sobre el valor de subasta.
- Paga el resto del precio en el plazo que fije el juzgado, normalmente 40 días.
- Decreto de adjudicación, impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Toma de posesión: si hay ocupantes, se solicita al juzgado el lanzamiento.
La regla del 70 %
En las subastas judiciales de inmuebles, si la mejor puja es igual o superior al 70 % del valor de subasta, el remate se aprueba a favor del mejor postor. Si es inferior, el deudor tiene un plazo para presentar un tercero que mejore la oferta o pagar la deuda, y después el acreedor puede pedir la adjudicación en las condiciones que fija la ley. Por eso, pujar por debajo del 70 % no garantiza quedarse el inmueble.
Errores frecuentes
- No revisar las cargas anteriores, que el comprador asume.
- Ignorar las deudas de comunidad e IBI que pueden afectar al inmueble.
- No presupuestar la recuperación de la posesión si está ocupado.
- Pujar sin tener el dinero disponible: si no pagas a tiempo, pierdes el depósito.
- Dejarse llevar en la última hora y superar la puja máxima calculada.
Preguntas frecuentes
¿Se puede visitar un inmueble antes de la subasta?
Normalmente no, salvo que el propietario lo permita. Por eso es importante investigar el exterior, la zona y la documentación disponible.
¿Recupero el depósito si no gano?
Sí. Si no resultas adjudicatario, el depósito se devuelve, salvo que hayas pedido que se reserve por si el mejor postor no paga.
¿Hay alternativas con menos competencia?
Sí: las cesiones de remate, en las que negocias directamente con el acreedor. Te contamos las diferencias en cesión de remate o subasta judicial.
En Inmodealer analizamos los lotes, calculamos la puja máxima y te acompañamos en todo el proceso. Consulta nuestras subastas inmobiliarias y apúntate a la lista de inversores para recibir oportunidades.
Únete a la discusión