El nuevo escenario del alquiler y la energía en 2026: Claves de los Reales Decretos 7 y 8

El nuevo escenario del alquiler y la energía en 2026: Claves de los Reales Decretos 7 y 8

El pasado sábado 21 de marzo, el Boletín Oficial del Estado (BOE) dio luz verde a un paquete de medidas urgentes para paliar la inestabilidad económica derivada del conflicto en Oriente Medio. A través de dos decretos diferenciados —el RD-ley 7/2026 y el RD-ley 8/2026—, el Ejecutivo ha desplegado una estrategia que toca dos pilares básicos: la fiscalidad energética y el mercado de la vivienda.

Esta división en dos normas no es casual, sino fruto de intensas negociaciones políticas y de la necesidad de blindar las medidas que cuentan con mayor consenso parlamentario.

1. Vivienda: Prórrogas obligatorias y límites a las rentas

El bloque de vivienda ha sido el gran foco de debate. Con el objetivo de evitar una escalada de precios impulsada por la inflación, el Gobierno ha establecido dos “medidas estrella” que afectan a millones de inquilinos:

• La prórroga bianual extraordinaria: Aquellos contratos de arrendamiento que venzan antes del 31 de diciembre de 2027 podrán acogerse a una extensión de dos años adicionales. Para ello, el inquilino debe solicitarla formalmente. El propietario está obligado a aceptarla manteniendo las condiciones vigentes, a menos que necesite la vivienda para uso propio (según el artículo 9.3 de la LAU) o que se acuerde un nuevo contrato con una renta inferior.
• El tope del 2% en la actualización: Se impone un límite máximo del 2% a las subidas anuales de renta para contratos firmados antes de la Ley de Vivienda de 2023. Para los grandes tenedores, este tope es de obligado cumplimiento; para los pequeños propietarios, prima el acuerdo entre las partes, pero si no hay consenso, el incremento no podrá superar dicho 2%.

2. Medidas fiscales y de apoyo energético

Mientras el decreto de vivienda genera dudas parlamentarias, el decreto de medidas fiscales parece tener un camino más despejado. Sus puntos principales incluyen:

• Rebajas en el IVA: El tipo impositivo para carburantes, electricidad y gas natural baja del 21% al 10%.
• Congelación de precios: Se mantienen los topes en el precio de venta del butano y el propano.
• Apoyo a sectores clave: Los transportistas, agricultores y pescadores recibirán una ayuda directa de 20 céntimos por litro de gasóleo profesional.
• Impulsos a la eficiencia: Se recuperan deducciones en el IRPF (de entre el 20% y el 60%) por obras de rehabilitación energética en edificios y la instalación de puntos de carga para vehículos eléctricos.

La voz de los expertos: Inseguridad y críticas al modelo

No todo son buenas noticias. Expertos del sector inmobiliario y jurídico han advertido sobre las posibles consecuencias negativas de estas intervenciones.

José Ramón Zurdo (Agencia Negociadora del Alquiler) señala una “alarmante inseguridad jurídica”. Al depender de una convalidación parlamentaria que debe ocurrir en un plazo de 30 días, existe el riesgo de que el decreto decaiga. Si el Congreso no lo aprueba, las prórrogas firmadas este mes perderían su base legal, creando un caos contractual.

Por su parte, la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) advierte que estas medidas pueden ser contraproducentes. Argumentan que la congelación forzosa de rentas genera miedo en los propietarios, lo que podría reducir drásticamente la oferta de pisos en alquiler y, a largo plazo, encarecer aún más los precios para quienes buscan vivienda.

Desde el ámbito jurídico, Arantxa Goenaga (AF Legis) critica lo que considera una “injerencia en la voluntad de las partes”, sugiriendo que el Gobierno debería enfocarse en políticas sociales directas en lugar de alterar acuerdos privados ya establecidos.

¿Qué pasará en el Congreso?

El futuro de estas medidas es incierto. El Gobierno necesita los apoyos de socios habituales para que los decretos no decaigan en un mes. Mientras que las rebajas fiscales tienen visos de prosperar, el bloque de vivienda enfrenta el rechazo de la oposición y las dudas de partidos como el PNV.

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Fuente: Idealista