Crisis en el alquiler con más demanda, menos oferta y precios disparados
A dos años de la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, la oferta de alquiler permanente ha bajado un 17%, mientras que la demanda ha subido un 79% a nivel nacional. Esta situación ha disparado los precios del alquiler un 24% entre mayo de 2023 y abril de 2025, según Idealista.
Varios municipios de Navarra y el País Vasco se han unido a Cataluña en la declaración de zonas tensionadas, con el objetivo de frenar el alza de precios. La ley también ha introducido cambios como la figura del gran tenedor y nuevas regulaciones, pero no ha mejorado el acceso a la vivienda.
Expertos como el presidente de APCEspaña y la catedrática Matilde Cuena coinciden en que la norma ha fallado: no ha aumentado la oferta y ha generado distorsiones en el mercado. Las medidas intervencionistas, como el control de rentas y las restricciones a los desalojos, han retraído a los propietarios y reducido el número de viviendas disponibles en más de 120.000 unidades.
Una caída de la oferta de vivienda el alquiler del 17% con una demanda disparada
El mercado del alquiler sigue muy tensionado en España: 25 capitales registran precios récord y la oferta nacional ha caído un 3% en el primer trimestre de 2025. Aunque algunas ciudades han recuperado algo de stock, ninguna está en zonas declaradas como tensionadas.
La demanda, en cambio, no deja de crecer. Entre enero y marzo, hubo una media de 35 interesados por cada piso en alquiler. En ciudades como Barcelona (61), Palma (57) o Madrid (42), la competencia es aún más intensa. Guadalajara lidera con 108 solicitudes por anuncio, seguida de Vitoria (106) y Pamplona (71).
Desde que se aplica la Ley de Vivienda, la demanda ha subido un 79%, duplicándose en muchas capitales. Al mismo tiempo, la oferta ha bajado un 17% desde 2023, con caídas fuertes en Córdoba, Oviedo, Barcelona y otras ciudades. Solo en algunos mercados como Málaga, Valencia o Alicante ha crecido ligeramente la disponibilidad.
Los expertos creen que la Ley de Vivienda ha tenido un impacto negativo en el mercado del alquiler. “La aplicación de medidas intervencionistas desequilibradas, especialmente en las zonas declaradas tensionadas, ha contribuido a una drástica reducción de la oferta y ha introducido incertidumbre entre propietarios e inversores, lo que dificulta el desarrollo de un mercado dinámico y accesible”, afirma Helena Beunza, presidenta de Asval, la asociación de propietarios de vivienda en alquiler.
Hartos de la inseguridad jurídica, los caseros se van al alquiler de temporada y otras opciones
Ante la caída del alquiler permanente, muchos propietarios han optado por el alquiler de temporada, que ha crecido un 25% interanual en el primer trimestre y ya representa el 14% del mercado.
En ciudades como Barcelona (47%) y San Sebastián (37%), este tipo de alquiler es casi la mitad del total. También destaca en Badajoz, Girona, Cádiz o Tarragona. En Madrid, Bilbao o Palma ronda el 15%, mientras que en zonas con menor presión del mercado apenas existe.
La Ley de Vivienda ya contemplaba esta tendencia e incluyó la creación de un grupo para regular los contratos de alquiler por temporada.
El Gobierno decide salvar la ‘sangría’ con más control al alquiler de temporada, por habitaciones o pisos turísticos
Dos años después, el alquiler de temporada sigue sin cambios relevantes y se rige por el Código Civil. Un intento de equipararlo al alquiler permanente fracasó en 2023, pero una nueva propuesta de ley impulsada por partidos como Sumar y Esquerra logró avanzar en diciembre de 2024 y continúa su trámite en el Congreso.
El Gobierno ha creado un Registro único de alquileres de corta duración, activo desde enero aunque será obligatorio desde julio. Propietarios deberán inscribirse para anunciar en plataformas digitales.
Además, se han propuesto nuevas medidas fiscales: subida del IVA al 21% para pisos turísticos, más impuestos a viviendas vacías, cambios en el régimen fiscal de las socimis, un nuevo impuesto para compradores extranjeros no residentes y bonificaciones en el IRPF en zonas no tensionadas.
Según el IEE, este exceso de regulación genera incertidumbre y reduce la oferta de alquiler disponible.
Los precios del alquiler no paran de crecer: 24% en estos dos años
Pese a las medidas del Gobierno, los precios del alquiler han subido un 24% en los últimos dos años, alcanzando máximos históricos en 25 capitales. El valor medio ya se sitúa en 14,3 €/m², según Idealista.
Las subidas más fuertes se han dado en Segovia (39%), Valencia (35%), Madrid (31%) y Santa Cruz de Tenerife (30%). En grandes ciudades como Barcelona, Alicante o Málaga, el aumento ronda el 24%, mientras que en otras como Sevilla, Bilbao o San Sebastián, se sitúa entre el 13% y el 15%.
Barcelona sigue liderando como la ciudad con el alquiler más caro (23,8 €/m²), seguida de Madrid (21,4 €/m²) y San Sebastián (18 €/m²). Otras capitales con precios elevados son Palma, Valencia, Málaga y Bilbao. Aunque Palma y las capitales vascas no marcaron máximos, ciudades como Sevilla, Alicante, Cádiz, Zaragoza y Murcia sí alcanzaron sus récords de precio.
Zonas de mercado residencial tensionado, ¿son la solución?
La principal medida de la Ley de Vivienda ha sido permitir que las Comunidades Autónomas declaren zonas de mercado tensionado, lo que limita el aumento de precios en nuevos contratos. Según el tipo de propietario o si la vivienda es nueva en el mercado, se aplican condiciones distintas, además de incentivos fiscales de hasta el 90%.
Cataluña fue la primera en aplicarlo, con 271 municipios declarados, incluidos Barcelona y su área metropolitana. En 2025 se han sumado localidades del País Vasco como Irún, Baracaldo o San Sebastián, y Navarra ha incluido 21 municipios, entre ellos Pamplona y Tudela.
Otras ciudades como Bilbao, Vitoria, A Coruña o Las Palmas están en proceso de evaluación para sumarse, a la espera de aprobación regional.
Los únicos datos oficiales actualizados son los que ha presentado al Generalitat de Cataluña.
La consellera de Territori de Catalunya y la ministra de Vivienda aseguraron que los alquileres han bajado en la región gracias a la Ley de Vivienda. Sin embargo, los datos muestran que el número de contratos ha caído un 21,5% en las 15 ciudades más grandes desde que se aplicó la ley, y las rentas solo bajan en algunas ciudades como Barcelona, Tarragona, Girona y Cornellà.
En muchas otras ciudades, los precios siguen subiendo o han repuntado recientemente, lo que dificulta afirmar que la ley está funcionando como se esperaba.
Además, los contratos en 2024 están en mínimos desde 2009, mientras que los precios alcanzan récords. Cataluña también ha regulado los alquileres de temporada, aplicando topes similares a los del alquiler permanente en las zonas tensionadas para frenar la caída de la oferta de alquiler habitual.
Los expertos piden cambios y un equilibrio del mercado de la vivienda
Los expertos consultados por idealista/news coinciden en que las políticas actuales del Gobierno han perjudicado el mercado de alquiler y piden un cambio hacia medidas que aumenten la oferta de viviendas asequibles. Desde Asval destacan la necesidad de un marco legal equilibrado, que combine más oferta, seguridad jurídica y colaboración público-privada, además de una mejor protección de la propiedad frente a ocupaciones ilegales.
Helena Beunza, presidenta de Asval, señala que el próximo año el alquiler seguirá condicionado por esta situación y que las políticas públicas deben recuperar la confianza y fomentar la inversión para garantizar viviendas asequibles y de calidad.
APCEspaña apunta que falta oferta y que es urgente agilizar trámites, financiar y aprobar la Ley de Suelo para facilitar la construcción de nuevas viviendas.
Matilde Cuena propone que el Estado impulse el alquiler asequible mediante incentivos fiscales en lugar de prohibiciones, apoyándose en el sistema estatal de referencia de precios.
El Ministerio de Vivienda y la Generalitat de Cataluña no quisieron hacer comentarios para esta noticia.
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Fuente: Idealista
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